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规划、建筑、户型全套建筑知识
作者:管理员    发布于:2016-12-27    文字:【】【】【
基本概念篇


红线

道路红线与用地红线之间区域为代征道路用地,不计入净用地范围

用地红线与建筑退线之间区域为净用地范围,属于项目使用,围墙可以建到用地红线处

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道路边线为规划道路的控制线,用地红线为项目建筑用地范围的控制线,在临城市道路的项目中,道路边线与用地红线局部是重合的。

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建筑退让

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结构

剪力墙

—由钢筋混凝土墙体来承担,这种墙体有较强的承担风或地震等作用传来的水平力(剪力)的能力。有更好的抗侧力能力,因此可建造较高的建筑物。

框剪结构

—全名是框架剪力墙结构,是在框架结构的基础上,增加了剪力墙,提高结构稳定性。与框架结构相比,框剪结构强度更高,可以建造更高层数的建筑。框剪结构中的剪力墙可以单独设置,也可以利用电梯井、楼梯间、管道井等墙体。  
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L型、T型剪力墙,也称做短支剪力墙
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点柱型框架结构,剪力墙布置在电梯井、配电间等处;

点柱型框架适用于写字楼、酒店式公寓等;

在使用效果上讲,框剪结构相对于砖混结构来讲,优点有两个
 
1、套内使用面积大。

套内使用面积=套内建筑面积-套内墙体面积。框剪结构的剪力墙是20CM厚的,隔墙10CM厚,而砖混结构的承重墙24CM厚,单砖隔墙12CM厚,显然套内墙体的面积要比框剪结构大些。 

2、建筑开间(房间的横向长度)大。

砖混结构的住宅4.5米开间是最大的,再大就要加梁了。而框剪结构的房子可以做到6、7米开间。开间大了,房屋的采光效果好,而且家具摆放也更合理。


组团设计及建筑排布

地块的大小、形状,以及建筑形态等决定其组团设计方案;

组团的设计有利于共享某一区块资源;

行列式布局,也是多层最常用的组团设计;

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较为现代的布局手法
建筑排布错落有致,形成较好的采光,以及组团式的围和,共享组团资源,并形成两条主景观轴线;

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优秀规划案例:海上海新城

规划上使住宅组团与商业、写字楼相对隔离
住宅区块由于地块较小,基本上采用大组团设计概念,维和形成中心景区;
写字楼作为项目标志性建筑,布局于商业价值最高的道路交叉处;
商业部分夹于中间,便于住宅客户及写字楼客户共享,且设计2个出入口便于对外交流;

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优秀规划案例:金地未来域

建筑布局以及组团的围合较为新颖,牺牲了东西向的房源,但使得组团空间放大(大组团设计),并使每套房源南北向均享有组团景观;

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道路动线规划 短、捷、匀

短—
—要求道路的总体长度尽量短,如此可以省出更多用地,做绿化或配套; 但“短”并不是一定的,有时候需要配合景观设计做成曲线,以求围合形成景观带,以及达到步移景易的效果,因此,需要在省地与景观需求之间权衡利弊;

捷—
—要求道路便捷,主要体现在出入小区的便捷;(牵涉到小区出入口的设 计以及人车分流设计)

匀—
—要求规划地段的道路应与基地周边的城市道路有很好的衔接关系, 道路系统层次应分明,主次、支路的长度和比例恰当。


小区出入口设计

出入口的设计首先要求便利性,任何一户出入小区均比较方便,这就要求在选择主次出入口地址的时候需要权衡考虑;
其次,主入口的选址尽量设置于主景观轴线上;

优秀道路案例:杭州国家信息中心

通过道路的围合形成景观带,并设置于主入口处;

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人车分流设计

一般社区不完全的人车分流做法为于车行路两边设计人行布道,用绿化隔离,并且为了增强安全性,往往于小区的车行道上设计路障,以降低车速;
另一种通常的人车分流做法为组团外部车行动线,内部人行动线;(组团式人车分流,涉及到组团设计)

完全的人车分流,通常是打通地下,使所有机动车量在小区入口处即进入地下室,小区内部完全无车行道;(成本较高,且访客不易找到)

人车分流主要目的在于将行人与车辆区隔开来,但这种设计通常需要花费较大的成本,高端社区用的较多,对于一般社区而言,有则最好,没有也不不是很重要的事情,毕竟一个大社区没有车辆行使也会缺乏生活氛围;

金地湾流域
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龙湖滟澜山
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板式楼与蝶式楼

板式楼—
—从建筑特征来看,板楼就是东西长,南北短的建筑。板楼的户型应该是南向面宽大,而进深短,南北通透的格局。

优势:
在南北开窗的情况下,可以通过自然通风形成对流。且采光较佳,可以使来自南向的采光面与北向的受光面的光线有效对接。

蝶式楼—
—并非每套户型均南北通透,甚至每套户型只有单面采光(如单身公寓、2梯8户等建筑),其采光通风效果较差。

优势:省地,更易拔高容积率。
但目前开发商也设计出较为出色的蝶式楼,甚至不亚于板楼建筑;

经典蝶式楼
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经典蝶式楼
2梯4户,分别为60m2及88m2;
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经典板式楼
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经典板式楼:万科朗润园
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经典板式楼
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做小户型(90m2以下)高层板楼建筑(1梯2户,南北通透)进深必然加大,进深可达到15/16米,采光不彻底,又因为市场上小户型受宠,大进深的板楼做出小户型必然缩小面宽造成通透不足,上述类型的板楼实际上已经失去了板楼的意义。只是把板楼作为卖点

关于偷面积

万科城的TOWNHOUSE都有半地下室可送
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半地下室层净高约2.4米,估计层高在2.6米
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室内采光还是很不错的
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  万科的半地下室“偷面积”,事实上其层高多在2.2米以上,其钻的空子不是“低于2.2米的空间不计建筑面积”条款,而是正负零以下结构空间不计入容积率面积(很多上海别墅也如此).且半地下室使得所送的空间可以自然通风和采光,增加其卖点。?新面积计算规程中地下室底板面到顶板面标高的结构面高差为2.2米的控制高度,否定了可以利用垫层蒙混过关的手法.

户型设计—原则

户型没有绝对的好坏!空间尺度也并非越大越好,而是看是否能够满足某一特定阶层的客户需要;

需要研究特定消费群的生活背景、消费心理、消费特征,而且需要充分考量项目所处的地理特征、景观环境、人文环境、项目的规划布局、小区内环境营造等一系列因素,让户型定位切合项目整体定位。

满足户型的舒适性要求,需要从人体工程学和家居生活基本规律出发,决定户型的空间分割,以及各功能区的开间、进深及面积。

户型设计最高境界
一切从客户所需求的功能出发!(无招胜有招)


户型设计—规范

电梯数量的设计规范:(满足使用需要)

12层及12层以上的高层住宅,每栋设置电梯不应少于两台的规定(小高层与高层的界定由此而生);但18层以下也可以设置1台电梯,但必须架设连郎,现在一般很少用该做法;
上海市普遍的经验为,在20层以下的高层住宅中,每台750 kg(限10人)速度为1m/s的客梯可服务60~90人是最适宜的。

从单元户型的设计来说,公共部位的设计尤为重要,既要满足日常生活便利的需求,又要节省空间以减少建筑的公摊面积,如何折衷选择是户型设计必须面对的问题;

消防通道的设计规范:

任意一点到消防通道的距离不超过40M,端头不超过20M;

普通住宅,剪刀梯的设计


户型设计—需要解决的问题

1、户型配比—
—对整体项目来说,户型配比的重要性不言而喻,其决定了项目主要卖给谁。(涉及产品线问题)

2、户型面积—
—在客户定位清晰的基础上,开始设计户型面积大小的决策,其决定了项目是否真正能满足这些人;

3、单体户型设计—
—各功能区间分布是否合理,尺度是否合适,是否能做到全明等;

户型单一则由于客源供给面狭窄,抗风险性相对也就较差,但“人以群分”,单一户型所带来的客户基本素质面的同一,可大大提高物业形象档次进而卖出好价钱。
有的三口之家因小孩尚小,二房即已足够,但他们生活可能较为宽裕,因而偏好面积宽松布局更合理的大面积二房;而有的工薪家庭人口较多却资金不多,当然更希望购买房间较多而面积偏小的三房;还有部分成功人士或高级白领,虽然购买力强劲但较为实用主义,认为布局合理、面积略偏大的三房就已足够。二房是做70㎡还是100㎡?三房是做100㎡还是130㎡?需要我们精确区分目标消费者并与其购买力、生活状态、居住习惯高度对应。

户型设计—评价标准

空间布局—
—各功能空间之间是有一定关联的,如餐厅尽可能靠近厨房、卫生间尽可能靠近卧室区等;

空间尺度—
—各功能空间的尺度是否合理,如客厅、主卧、次卧的尺度是否合理,实用性如何等;

采光、通风—
—能否做到全明设计,各功能空间均有自然光;能否做到南北通透,使其通风较佳;

动静分离—
—传统意义上的卧室区(静)与客厅、餐厅、厨房、音乐房、麻将室(动)等空间隔离,多用于别墅或大户型上;

细节处理(人性化)—
—从居家角度出发,充实户型的功能或使客户居家更为便利舒适;如设置储藏室、于入门处设置鞋柜、主卧设置衣帽间、卫生间的隔音效果等等;


户型设计—客厅

尺度—
—视总面积的大小,客厅的开间应在3.5—5米之间,过大或过窄都与人们的家居生活规律有冲突。而在通常情况下,进深与开间之比不宜超过1.5,否则也将在因过于狭长影响使用。

阳台—
—阳台是将自然风、自然光引入室内的最佳途径,并且是晾晒衣服的地方,应尽可能的与客厅相连;

开门—
—在客厅周围开门越多则越影响客厅的空间使用率,每道门各自朝向何方也决定了使用的方便与否

与餐厅的连接—
—尽量做到客厅与餐厅相连,一方面增加通透性,另一方面可以使走道面积纳入功能空间,视觉感受更佳;


户型设计—主卧

布局—
—独立性、私密性是主卧的主要要求,基本都将主卧设置在最隐密的地方了,尽量远离入户门、远离客厅,且开门的方向也不能对着客厅;

面积—
—主卧面积当然应比其他房间大些,但舒适是有“度”的,因此主卧面积并非越大越好。面积过大一是造成浪费(购买款、管理费),二是空旷的空间不利于营造亲密、浪漫、温馨的二人世界。通常来说,主卧面积视户型不同在16~30m2之间;

窗户—
—承载观景及采光的需要,因此,通常主卧的窗较宽,且会设计转角飘窗等放大观景及采光的优势,甚至于设计主卧阳台;

功能空间—
—在设计大户型时,主卧的空间设计变得多样化,也提供了创新的可能,如设计独立衣帽间、独立梳妆间、阳光室等等;
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普通家庭的主卧陈设的是床、电视、音响、空调等,是家人休憩的空间,太小让人有压抑感,但过于空阔则又缺乏安全、温馨的感觉。因此主卧的开间以3.6~4.5米为宜。
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户型设计—厨房

动线—
—厨房作业的流程为洗、切、炒,L型或U型厨房比“一字型”更能减少步伐移动、节省时间、提高效率;且在布局中要考虑到洗、切、炒的动线;

布局—
一般厨房应与餐厅相连,北向采光,并设计工作阳台,以便于通风以及放置拖把池等;

整体橱房系统—
—能够使物品各归其位,提高空间利用效率、减少死角,而且也便于清洁,这也是精装修最大的优势之一;
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整体厨房系统
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大面宽观景厨房
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户型设计—卫生间

功能分区—
—卫生间一般涉及排泄、洗漱、洗浴三大功能,在70/90的北京下,万科创新做出3分离式卫生间,从而避免使用上的冲突;

面积—
—使用面积不应少于6平方米,否则必然出现空间局促、功能混杂。目前消费者使用的洗手间面积集中于6~7平方米和10~12平方米两个区间;卫生间比任何功能间都更需要阳光与通风,因此,边套的大户型可以设计出较好的卫生间;

目前深圳地产界对洗衣机是否应进入洗手间存在争议,拥护者认为洗衣与其他活动一样属于“水性”活动,理应集中,顺手将换洗衣物掷入洗衣机也实在方便,另外从接、排水管道的设置利用考虑,也应进入洗手间;反对者认为洗衣机与洗手间功能难以协调,而且拎着装满湿衣服的桶穿过客厅到达晾晒阳台也有诸多不便(即使有干衣功能),洗衣机应设于晾衣阳台附近。
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边套,利用山墙给予卫生间良好的采光,且均设计了大面积转角阳台,放大使用空间、观景、采光;


户型设计—阳台

功能尺度—
—阳台是与室外自然连接最紧密的空间,尺度较大是对其最基本的追求;

双阳台设计—
—目前在设计双阳台时,有两种不同的思路。一种是强调通风,将两个阳台分置于厅(客厅+餐厅)的两端;另一种注重实用,将北向阳台与厨房相连,便于置放待加工的蔬菜及其他小杂物。

立面影响—
—阳台是影响住宅建筑外立面观感极为重要的因素,因此,其由过去千篇一律的长方形而出现了大量的半圆形、弧形、扇面形、L形,材质也由镂花铁艺、不锈钢、石柱、钢化玻璃等,色彩更是五彩缤纷,美观性得到增强;
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各功能间面积

户型大小与产品形态有着很大的关联。而一般住宅户型面积的分配如下:
厅(起居室):20-45㎡   
主卧室:15-25㎡ 
次卧室:15㎡       
次卧室:8-12㎡ 
厨房:8-12㎡         
卫生间:4-10㎡ 
储藏室:6㎡         
阳台:4-12㎡ 
生活阳台:4-6㎡ 
    
多层94m2经典两房

南向楼梯道,北向入户自然形成玄关;
餐厅自然采光,吃饭好心情;
南北通透,布局合理,浪费面积较少;
主卧、客厅均能够直通阳台,观景、晾晒各不影响,确为一大创意,但也有相应的问题,如主卧电视墙缩短,增大交通面积等;
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小高层2梯3户布局

绿地东上海
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134平米户型
利用山强设计转角大面积阳台;
南向2卧室,北向1卧室,分别以转角飘窗、阳台采光;

91平米户型
各功能区均朝南,但通风较差;
客厅设置大面积转角阳台,增加附加值;

114平米户型
经典两房户型,动静分离,空间利用率高;
南北双阳台设计;
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设计大面积转角阳台,产品附加值极高;


入户花园的经典设计
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案例鉴赏:龙湖滟澜山

别墅的花园设计——相对以往的独立别墅的花园而言,龙湖更发挥了花园的优势所在,将3面的花园整合,从而使得整体花园面积较大,空间尺度感更强,并且设计双重高度,从而使得景观的利用率更好;
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90m2户型,首先利用空中花园的概念营造3房,其次,尽量放大主卧与客厅的尺度,但却缩减了次卧的空间,有优有劣,但从该案整体户型设计来看,该案是成功的,因为主卧与客厅的尺度感使客户更为满意;


万科90m2三房经典设计
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优点:
满足全明设计,1梯2户使得房率高达85%以上;
长板设计,节省开间的同时也节约用地;
南北四进深设计,于南北轴线上设置4个功能区,书房、卫生间、厨房、主卧;从而使主动线融进客厅、餐厅空间,最大限度的减少空间浪费;
尺度较佳,在90m2三房的限制下,将客厅开间由小户型产品的3.3和3.6两种规格扩大到4.25米,主卧开间也有近3.5米;
三分离式卫生间,实现梳洗、厕所、洗浴功能的分离,缓和家庭人口多而只有1卫的矛盾;具有收纳功能,储物方便;


万科90m2三房经典设计
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缺点:
大进深小开间的格局必然导致采光不足,餐厅无自然采光,厨房、卫生间的采光较差;
北向书房与次卧尽管增设了飘窗,但合计5.5米的开间使得两间房在仍显得较为局促;
缺洗衣操作间,而卫生间的空间布局又无法容纳,导致阳台承担洗衣、晾晒、观景、以及部分收纳功能,使阳台空间局促;
轻质隔墙的说法纯属忽悠,该隔墙其实根本无法实现重新隔断,因为设计轴对称以及开门尺度的问题,仅仅能够降低一点墙体厚度,从而使得北向两房间尺度稍稍扩大,但也会影响到彼此的隔音效果。

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